Antes de mandar un dólar, verifica a quién y qué estás comprando. Si es lote en proyecto de lotificadora, los permisos y la inscripción deben estar en regla para que ese terreno realmente pueda ser tuyo y puedas escriturar (de inmediato o según contrato). Desconfía si te ofrecen financiamiento sin siquiera plantearte la opción de contado con financiamientos de bancos.
Aquí te comparto 7 señales de alerta
• “No tengo los papeles a mano” → Si no muestran escritura libre de gravamen, detén todo.
• Documentos borrosos o tachados → Foto mala = alerta. Pide escaneos claros.
• “Reserva ya o la perder” → Presión sin revisión legal = riesgo alto.
• Solo por WhatsApp personal → Sin empresa, sin NIT, sin dirección = poco serio.
• Precio demasiado bueno → Puede esconder problemas legales o de terreno.
• Representante sin poder legal → Si no es dueño o apoderado, no firmes nada.
• Tour virtual incompleto → No basta la fachada. Pedí recorrido técnico + documentos.
“ ¿Vas a comprar lote? Cuidado con esto primero.”
A. Permisos y aprobaciones urbanísticas (varía por municipio y zona): autorización de lotificación/parcelación; planos aprobados; uso de suelo compatible; factibilidades de servicios (agua, energía, drenajes); si aplica, resolución/permiso ambiental.
B. Estado registral y catastral: matrícula/partida madre inscrita en el CNR y libertad de gravamen reciente; si ya hay lotes individualizados, ficha catastral o referencia que pruebe la lotificación inscrita o desmembración en curso con plazos.
C. Contrato y escrituración: compraventa directa con escritura inmediata o promesa con hitos y plazo máximo para firmar escritura; cláusulas de salida si el desarrollador no cumple; planos anexos al contrato (medidas, linderos, ubicación exacta); reglamento interno y costos de mantenimiento si aplica.
“Antes de comprar pedí estos documentos sí o sí.”
• Escritura del inmueble o del proyecto (matriz).
• Libertad de gravamen reciente.
• Autorización de lotificación/parcelación y planos aprobados.
• Factibilidades de servicios (agua, energía; drenajes o tratamiento).
• Identidad del representante legal + poder vigente (si firma por la empresa).
• Cronograma de formalización (cuándo se inscriben los lotes y cuándo escrituras).
Financiamiento: cuándo es una bandera roja ¿Te ofrecen financiamiento? Cuidado con estas señales rojas🚩
Desconfía si te ofrecen financiamiento pero no te plantean la opción de comprar al contado (o pagar de una sola vez cuando el título esté listo). Puede significar que te amarran con letras mientras no hay título individual listo para escriturar. Un financiamiento sano ofrece opción de contado, condiciones ligadas a hitos verificables (por ejemplo, desembolso cuando exista libertad de gravamen limpia del lote individual), cláusulas de reversión si el desarrollador no cumple y posibilidad de usar crédito bancario/FSV propio.
Pasos prácticos si te ofrecen un lote “imperdible”
• Pide todo por escrito (documentos y cronograma de escrituración).
• Envía a revisión legal independiente (no del vendedor, ni del pariente).
• Haz un tour virtual técnico (accesos, trazos, servicios, mapa del lote).
• Si avanza, firma reserva/promesa con condiciones claras (permisos, inscripción, plazos, penalidades).
• Conserva Plan B y Plan C: tienes al menos 3 opciones filtradas.
¿Quieres que un abogado respetable revise tu caso o un lote de lotificadora antes de reservar? Escribe a LemonCiti y coordinamos revisión documental, tour virtual verificado e informe de hallazgos para escriturar con seguridad.
Este contenido es informativo. Los requisitos pueden variar por municipio y proyecto; toma tu decisión con asesoría legal profesional.
